长租公寓资金压力巨大 今年大概率步入爆雷高峰

时间:2020-04-10 22:24:59 作者:今日大盘指数
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陆肖肖 摄

华夏时报(chinatimes.net.cn)记者陆肖肖 北京报道

疫情对长租公寓行业的影响正在加速显现,让企业本就脆弱的资金链开始紧绷起来,行业问题也在逐渐暴露。多位专家分析,今年长租公寓可能会有更多的企业爆雷,行业大概率会进入洗牌期。

疫情加速长租公寓问题曝出

受到疫情的影响,今年长租公寓的日子普遍不大好过。公寓企业承受着巨大的空置及退租压力,企业现金流面临严重考验。从克而瑞调研数据来看,79%的企业表示营收较去年同期下降50%以上,部分规模型企业亏损预估超千万。当前的疫情使公寓行业陷入危机,更依赖于外部的资金支持。

近期,关于长租公寓的新闻更是层出不穷。近日,有三彩家由于拖欠房东房租,拖欠部分租客押金而受到关注。美丽屋陷入“一边要求房东免租,一边照收租客租金”的负面新闻,涉嫌两面“吃差价”。

青客公寓近期也陷入维权风波,今年2月以来,青客以疫情致使公司业务暂停造成损失为由,要求房东主动减免1-3个月租金与其“共渡难关”,但减租并没有给租客带来实际利好,而是照收租客的全额房租,这令青客公寓陷入信任危机。

克而瑞方面分析,除却外部支持,疫情本身也加剧了行业洗牌,并给予头部公寓企业更多收并购机会。盈利率低是长租公寓尚未解决的行业问题,在当前消极环境下,更是有大批中小型公寓因现金流断裂而无法维系。疫情虽然残酷,但也是公寓运营的试金石,进一步验证了长租公寓的持续发展需要依靠企业的精细化运营。此次洗牌可让更多优秀的公寓企业脱颖而出,加剧行业分化。另外,伴随着大量中小公寓的淘汰和整体估值的大滑坡,行业内或将出现抄底机会。

而长租公寓的爆雷已经不是新鲜事。据不完全统计, 2019年爆雷的长租公寓有57家,包括乐伽公寓、杭州安闲居、杭州速锦房产、西安万巢、南京玉恒公寓、南昌诚寓物业,爆雷的原因均为资金链断裂。

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林告诉《华夏时报》记者,受到疫情影响,接下来可能出租率会不景气,资本通常会向头部的长租公寓的企业集中,中小企业资金链紧张。今年会有不少长租公寓爆雷,可能会有一轮新的洗牌。

不赚钱的生意还能坚持多久?

长租公寓盈利难是一个老生常谈的话题。协信资产管理GM、协信家CEO徐锋曾经公开表示,一般而言,机构拿房的合同时间是10年以上,“二房东”模式的物业会在5到6年回本,自有资金的沉淀时间是非常长的,周转率非常低。但随着越来越多的人进入行业,拿房成本在持续上涨,而租金收益是在降低的,“二房东”模式收益的剪刀差就会越来越小,甚至不存在。之前计算的5年利润的回收期,现在可能需要8年、9年、10年的时间,甚至全合同周期都达不成。

盈利问题还未解决,众多企业便开始了规模竞赛,短时间内都在积极扩张。一位曾经供职于一家长租公寓的员工告诉《华夏时报》记者,我曾经在的企业才成立两年多,业务就遍布27个城市,手握大量房源,但是步子迈得太大了,业务铺开太大,导致资金链紧张。

上海中原地产市场分析师卢文曦在接受《华夏时报》记者采访时表示,长租公寓的角色就决定了它是靠利差来赚钱的,类似于“二房东”的角色。正常来说,慢慢做项目,一个一个来是没有问题的,尤其是现在许多政策都在扶持长租公寓,但现在这个行业陷入了非理性竞争,呈现野蛮式增长,为了扩张而扩张,甚至把它做成了一个金融产品,或者是为了融资,这样企业做很多事情就会不择手段了,恶性竞争,扰乱市场。

业务铺的太快的同时,许多企业“高进低租”的问题逐渐暴露出来,三彩家就采用的这种方式,快速圈定了一批房源和租户,但随着疫情的影响,企业的资金链变得越来越紧张。

去年倒下的乐伽公寓也是死在了这个上面,其公告显示,公司“高进低租”的经营模式存在严重缺陷,已对长租市场带来较大风险,加之公司内部管理制度缺失等诸多因素,造成业务全线关停。

对于“高进低租”经营模式存在的问题,房东东公寓学院全雳此前在接受《华夏时报》记者采访时表示,“高收低租”与租金贷一样,是典型的利用资金池玩长租公寓,无形中放大杠杆,而缺少风险控制,经营管理失误,结果导致房东、租客严重损失,乃至影响社会稳定。

全雳还表示,房东和租客需要注意,凡是看到降低租金超过20%以上的,要求半年以上付款的公司,务必谨慎,不要贪图便宜,这些都是雷!长租行业已经进入到真正意义上加速洗牌的阶段,优质企业会脱颖而出,经营能力稍差的企业会逐步被并购以及淘汰。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁

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