6月起,房价或“全面下跌”?内行:三个趋势下,房价或不得不降

时间:2021-05-24 11:56:32 作者:今日大盘指数
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转眼间,2021年即将过半,原以为经历了2020年的风波后,2021年的市场会平息一些,但现在看来2021年的市场同样紧张,楼市也不例外。与即将到来的炎热夏季不同,楼市却开始逐渐转凉了。在去年底社科院发布的中国住房发展报告(2020-2021)中,提及了去年楼市经历了“V”型变化,上半年由于疫情的原因楼市跌入冰点,但下半年随着经济恢复,人们积压的住房需求得到释放,楼市逐渐回暖。而今年年初的时候影响还在持续,相关数据显示一月和二月房价上涨的城市数量达到了214座和197座,占比65.44%,相当于一半以上的城市房价都在上涨。

6月起,房价或“全面下跌”?内行:三个趋势下,房价或不得不降

而随着今年“金三银四”周期的到来,就在很多人以为楼市会进一步发展的时候,拐点却出现了,三月和四月房价上涨城市数量开始下降,分别为171座和150座,占比51.11%,上涨数量以20座城市每月的速度递减。专家表示这种情况的出现主要是因为上半年积攒的购房需求已经释放完毕,楼市已经逐步回归正常发展的趋势。尽管如此,不少人依旧对于楼市充满信心,认为这个月的“五一黄金周”会再次出现上升拐点,而房产中介和置业顾问也配合着营造房价大涨的气氛,通过电话、朋友圈等方式发布房价上涨的消息。

但事实真是如此吗?答案是否定的,和往年一样,开发商、房产中介以及置业顾问等人只是在贩卖焦虑,营造房价大涨的氛围催促购房者买房。如今五一黄金周已经过去半个月,很多人依旧能够频繁接到各种中介以及销售的电话,如果楼市真的一片火热,开发商中介不愁房子卖不出去的话,根本就没有必要采取电话销售的方式。因此频繁接到类似电话只能说明5月的楼市依旧遇冷。从“金三银四”再到“五一黄金周”,为何以往楼市热度上升期间如今已不复存在?内行表示,三个趋势下,房价或不得不降。

6月起,房价或“全面下跌”?内行:三个趋势下,房价或不得不降

1、房贷利率连续上升,房价迎来调整期

前不久,第一财经报道,目前深圳工农建交四大行分行均调整了房贷利率,其中首套房贷利率上调15BP(基点)至5.1%(LPR+45BP),二套房房贷利率上调35BP至5.6%(LPR+95BP)。也就是说,自广州后深圳也成为了房贷全面上涨的一线城市。与此同时,宁波地区各大主流银行普遍将房贷上调10个BP,首套房调至5.45%,二套房调至5.7%。5月21日,杭州多家银行接到通知,要求对于网签二手房贷款LPR利率进行调整:首套贷款利率不低于LPR+75BP;二套房贷款利率不低于LPR+85BP。

可见,全国范围的房贷利率上涨周期已经到来。根据证券日报发布的报道来看,通过对全国42个重点城市700余家银行分支机构房贷利率的监测数据显示,全国首套房贷款平均利率为5.33%,环比上涨2BP;二套房贷款平均利率为5.61%,环比上涨2BP。更为重要的是,这已经是今年自2月份以来,全国房贷利率上涨的第四个月。自今年“限贷令”出台以来,楼市整体调控更偏向于信贷,而收紧了信贷,楼市就失去了富余资金来源,房价支撑也就不存在了,正如上文提及到的房价下跌城市数量持续增加,也印证了这个结果。

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2、住房库存压力增加,房企之间竞争加剧

对于房企来说,最为担忧的并不是房价下跌,而是房子卖不出去,即使房价出现下跌,依旧有足够的利润,但如果房子卖不出去那么就毫无利润可言。但当前的楼市对于开发商而言并不友好,根据易居房地产研究院发布的数据显示,截至2020年底,全国100个城市新建商品住宅库存总量已经超过5亿平米,库存规模已保持24个月持续增长。同样的情况在7年前也出现过,2014年全国商品房销售面积同比2013年减少1亿平米,而库存面积则从2013年不足5亿平米上升至6.2亿平米,大量房产卖不出去,楼市持续走低。为了解决库存问题,三四线城市纷纷开启了“棚改”政策,在降首付、降房贷等各种措施下,库存问题得以解决,房价也迎来了几年的上升期。

但现在7年前的历史会不会重现呢?答案是否定的,如今“棚改”已经退出,取而代之的是“旧改”。另一方面经济刺激会导致房价上涨,而楼市调控目的是为了抑制房价上涨,因此7年前的楼市不可能重现。更为重要的是,根据3月中旬中泰证券发布的研究报告来看,截至到2020年底,全国商品房广义库存已经超过70亿平方米。也就是说除了这100个城市新建商品房5亿平米处于待售外,未来将有更多的期房等待销售。一方面为了解决房产销售问题,另一方面在“三道红线”的压力下,房企负债问题亟需解决,因此房企之间竞争加剧,只能选择降价来增加销量。

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3、住房需求不断减少,房价上涨失去支撑

按照每套房100平米来计算,70亿平方米相当于7000万套房源,也就是说当前楼市现存住房和期房足够2亿人生活居住。那么楼市整体需求有多少呢?根据央行发布的城镇家庭负债统计报告来看,截至2019年12月我国城镇家庭住宅普及率已经超过96%,而2020年销售面积为17.6亿平米,可见住房普及率进一步增加,与之相对的需求则会减少,有利于市场进一步向买方市场转化。

除了刚需之外,另一部分需求来源于炒房客和投资者。事实上目前核心城市销售比较火的楼盘中,大多数都是这类人组成。但随着近几年楼市调控不断收紧,房价整体上涨幅度不断收缩,说明炒房投资利润在不断减少。当上涨幅度小于持房成本时,这类人就会退出市场。目前楼市调控主要以热点城市为主,很多政策都是一线城市率先启动,然后辐射到各个城市,因此进入2020年后,越来越多的炒房投资者已退出市场,近两年多地二手房挂牌量大增正是这个原因导致的。

6月起,房价或“全面下跌”?内行:三个趋势下,房价或不得不降

在上述三大趋势下,未来房价已无上涨支撑,那么6月房价是否会“全面下跌”呢?笔者认为可能性不大,虽然房价下跌城市数量在增多,但大多数核心城市与热点城市却依旧会上涨。未来随着人口的不断流入,核心城市不会缺少住房需求,因此房价更有可能会稳中有涨或者保持不变,但对于一些偏远地区的城市来说,在人口不断流失以及资源不断收缩的影响下,房价将会出现比较明显的波动。

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